Baufinanzierung

Wer im Internet den Begriff Baufinanzierung eingibt, der erhält schnell eine Vielzahl von Angeboten. Hierbei handelt es sich um Standardangebote, die mit besonders attraktiven Zinssätzen werben. Diese Zinssätze werden aber nur unter der Bedingung einer besonders guten Bonität gewährt. Dabei spielt die Beleihungsgrenze eine wichtige Rolle. Je höher diese ist, desto höher wird der Zins durch die Bank ausfallen. Hier kommt unser Vergleich und der Baufinanzierung Rechner ins Spiel. Denn mit unserer Unterstützung wird ein passgenaues Angebot für den Kreditnehmer erstellt. Wie entscheidend ein optimales Finanzierungsangebot ist, zeigt sich schon daran, dass ein scheinbar geringer Zinsunterschied von 0,1 Prozent bei einer Laufzeit von 10 Jahren und einer Darlehenssumme von 100.000 Euro einen Betrag von 1.000 Euro ausmacht. Und die wenigsten Baufinanzierungen starten mit einem Betrag in dieser geringen Höhe. Ein Vergleich der Baufinanzierung lohnt sich in jedem Fall. Nutzen Sie den Baufinanzierungsrechner auf dieser Seite oder vereinbaren Sie Ihren kostenlosen Beratungstermin.

In den vergangenen Jahren sind die Kreditzinsen auf historisch niedrige Werte gesunken. Trotz der steigenden Zinsen, liegen die Zinsen immer noch niedriger, als vor vielen Jahren. Vor diesem Hintergrund ist eine Baufinanzierung immer noch günstig. Jedoch sind die Kaufpreise in einer Reihe von Städten teils erheblich gestiegen. Wer sich heute für eine Immobilie interessiert, der steht dabei vor der Herausforderung eine passgenaue Finanzierung für sein Objekt zu finden. Dabei gilt es aus Liquiditätsaspekten zwischen einer möglichst passenden Zinsbelastung und einer optimalen Tilgung eine optimale Balance zu finden. Weitere Einflussgrößen sind Fragestellungen zu Förderprogrammen der Kreditanstalt für Wiederaufbau, sowie der besten Laufzeit für den Kredit. Nutzen Sie deshalb unsere Expertise in der Baufinanzierung, um Ihre passende Variante zu finden.

Baufinanziergunsrechner online nutzen: Der Weg über einen Vermittler ist für den Darlehensnehmer die richtige Entscheidung. Wer eine Immobilienfinanzierung über seine Bank abbilden will, der wird von seiner Hausbank nur die Bankeigenen Tarife erhalten. Ob diese zu seiner Lebensposition optimal passen und ob es sich dabei um das beste Angebot handelt, ist nur über aufwändige Recherchen und Gespräche mit weiteren Kreditinstituten möglich. Einfacher ist es mit einem entsprechenden Marktvergleich. Der Vermittler sieht sich als Dienstleister für den Kunden, denn dieser beauftragt ihn. Ein guter Vermittler wird zunächst gemeinsam mit dem Darlehensnehmer die besonderen Herausforderungen der Baufinanzierung herausarbeiten. Das können Fragestellungen zum Eigenkapital sein, der Objektnutzung oder auch Möglichkeiten zur Nutzung bestehender Förderprogramme. Dann erst wird der Vermittler aktiv und erarbeitet maßgeschneiderte Angebote. Der Vorteil der Beratung liegt darin, dass der Vermittler einen sehr umfassenden Marktüberblick hat. Gute Vermittler aktualisieren ihre Daten täglich um Kunden zu jeder Zeit das beste Angebot bereitstellen zu können. Ein Vermittler kennt aber auch die Kreditprüfung der einzelnen Kreditinstitute. So ist es nicht ungewöhnlich, dass einige Banken Finanzierungen ablehnen, andere diese unter den gleichen Bedingungen aber annehmen. Damit kann der Vermittler direkt nach dem Gespräch auf Banken zugehen und die Baufinanzierung problemlos ermöglichen.

Natürlich ist die Leistung die ein Vermittler erbringt nicht kostenlos. Aber wer nur nach den Kosten fragt, der denkt zu kurzfristig. Denn zum einen spart ein Vermittler dem Kreditnehmer Zeit, die er selber für die Suche nach dem besten Angebot investieren muss. Hinzu kommt, dass nicht jede Bank jede Finanzierungsanfrage annimmt. Insbesondere in Ballungszentren erwarten Verkäufer eine schnelle Abwicklung des Verkaufs. Wenn in einem solchen Fall der Käufer nicht direkt eine Kreditzusage erhält, kann die lange gesuchte Immobilie schnell an den nächsten Interessenten veräußert werden. Auf der anderen Seite ist es so, dass ein seriöser Vermittler seine Provision direkt durch die Bank erhält. Diese Provision ist bei den Banken immer schon eingerechnet, da der Vermittler die Tätigkeit der Filiale übernimmt und der Bank schrankfertiges Geschäft liefert. Der Kreditnehmer hat aber die Möglichkeit die Höhe der Provision beim Vermittler zu erfragen. Da die Bank die Vermittlergebühr in ihr Angebot einrechnet, wird die Gebühr schlussendlich durch den Kreditnehmer geleistet. Allerdings wird die Mehrheit der Kreditinstitute bei direkter Ansprache durch den Kunden immer die gleichen Konditionen anbieten, wie bei der Vermittlung über ein unabhängiges Unternehmen.

Wer sich für den Erwerb einer Immobilie entscheidet, der muss natürlich zuerst den möglichen Finanzierungsrahmen kennen. Um genauer zu verstehen, wie hoch der Kaufpreis sein darf, sollte man zunächst einmal die eigene Miete zum Vergleich heranziehen. Diese monatliche Miete wird mit 12 multipliziert. Im Anschluss wird dieser Wert durch einen realistischen Marktzinssatz geteilt. Das Ergebnis dieser sehr einfachen Berechnung ist der maximale Kaufpreis. Dazu ein kleines Beispiel. Unterstellt wird eine monatliche Miete von 1.000 Euro, die in Summe 12.000 Euro pro Jahr ausmacht. Dieser Wert wird jetzt durch einen Zinssatz von 0,85 Prozent geteilt. Das Ergebnis sind in diesem Fall 1.411.000 Euro. Wahrscheinlich sind sich die wenigsten Mieter darüber im Klaren, welcher Darlehenssumme ihre jährliche Miete entspricht. In dem oben genannten Beispiel ist aber erst die Zinsbelastung ermittelt worden. Damit hat der Kreditnehmer aber noch keine Rückzahlung geleistet. Mr. Baufi schlägt hier mindestens 2 Prozent Tilgung vor. Berechnen Sie einmal selbst Ihre Rate mit dem Baufinanzierung Frankfurt Rechner. Für das oben genannte Beispiel muss dafür lediglich die Jahresmiete durch 2,85 Prozent geteilt werden. Damit kommt man auf immerhin noch stattliche 421.000 Euro für den Erwerb einer Immobilie.
Zu beachten ist allerdings, dass bei einem Immobilienerwerb noch Kaufnebenkosten entstehen. Dazu zählt die Grunderwerbssteuer, eventuell anfallende Maklergebühren, Notargebühren sowie Kosten für den Grundbucheintrag. Alles in allem betragen diese ca. zehn Prozent des Kaufpreises.

Wer eine Immobilie selber nutzen möchte, der hat wenige Möglichkeiten zusätzlicher Einnahmen. Aber auch die wenigen Einnahmequellen können in eine Finanzierung eingebaut werden. So werden Immobilien, die bis zum 31. Dezember dieses Jahres erworben werden, bzw. bei denen ein Bauantrag bis zu diesem Zeitpunkt gestellt wurde, mit jährlich 1.200 Euro je Kind und Jahr gefördert. Die Förderung läuft insgesamt über 10 Jahre. Eine andere Einnahmemöglichkeit ist die Nutzung eines Riester-Vertrags. Ein Riester-Vertrag steht jedem Arbeitnehmer zur Verfügung. Wer aber eine selbst genutzte Immobilie erwerben will, der kann dabei einen Teil seines bereits angesparten Riester-Guthabens zur Baufinanzierung einsetzen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann dabei das gesamte Guthaben zur Baufinanzierung eingesetzt werden. Als Einnahmen stehen in diesem Beispiel die Riester-Zulagen für den eigentlichen Vertrag, die Kinderzulagen und eventuelle steuerliche Vorteile zur Verfügung. Sollte der Vertrag vollständig zur Finanzierung genutzt werden, spricht aber nichts dagegen einen neuen Vertrag abzuschließen und diese zur Entschuldung zu Rentenbeginn einzusetzen. Auch in diesem Fall gibt es die genannten Zulagen weiterhin.

Die Ausgaben bei einem Immobilienkauf hängen von zwei entscheidenden Faktoren ab – dem jeweiligen Bundesland und der Frage, ob ein Makler involviert war oder nicht. Wer bspw. eine Immobilie in Bayern erwirbt, der zahlt eine Grunderwerbssteuer von 3,5 Prozent. Die gleiche Immobilie in NRW gekauft wird mit einer Steuer von 6,5 Prozent belegt. Da die Grunderwerbssteuer eine Ländersteuer ist, kann diese durch die jeweiligen Bundesländer festgesetzt werden. Die Steuer schwankt zwischen den beiden im Beispiel oben genannten Werten. Ist beim Immobilienkauf ein Makler involviert, dann wird hierfür auch eine Provision fällig. Seit dem 1. Juli 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer diese Gebühr, sodass dann nur noch ein Wert von 3,0 Prozent zzgl. der MwSt. anfällt. Für die Eintragung ins Grundbuch sind ebenfalls Kosten an die Gerichtskasse zu leisten. Hinzu kommen die Kosten für den Notar. Diese Kosten beziehen sich zum einen auf die Eintragung des neuen Besitzers, zum zweiten auch auf die Eintragung der Grundschuld. Alles in allem kann ein Käufer bei einem Immobilienkauf mit Nebenkosten 10–12 Prozent vom ursprünglichen Kaufpreis rechnen.

Die Frage nach einer Baufinanzierung steht auch im Zusammenhang mit der Frage nach Eigenkapital. Früher wurde als Maßstab der Wert von ca. 20 Prozent des Immobilienkaufpreises plus der Kaufnebenkosten genannt. Durch den exorbitanten Anstieg der Immobilienpreise in den letzten Jahren ist Eigenkapital in dieser Höhe für viele Bauherren nicht aufzubringen. Je nach Einkommen sind Banken heute aber bereit einen deutlich höheren Teil über ein Darlehen zu finanzieren. Nicht selten werden auch Finanzierungen angeboten, bei denen der Kunde nur die Nebenkosten über Eigenkapital finanzieren muss. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass bei der Baufinanzierung der eigentliche Kaufpreis zu 100 Prozent über ein Darlehen abgebildet wird. Welche Bank zu welchen Konditionen eine Baufinanzierung abbilden kann, ist eine tägliche Fragestellung eines Vermittlers. Er hat eine langjährige Erfahrung in Bezug auf die Zusammenarbeit mit einer Vielzahl von Banken und kann bei bestimmten Finanzierungswünschen gezielt ausgesuchte Kreditinstitute ansprechen.

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) ist eine staatliche Bank. Ihr Auftrag besteht darin Unternehmen und Privatleuten mit günstigen Darlehen zu versorgen und auf diesem Weg Investitionen zu finanzieren. Dabei besitzt die KfW eine Vielzahl von Programmen, die hier im Einzelnen für eine Baufinanzierung nicht aufgezählt werden sollen. Wer auf der Suche nach einer für ihn passenden Finanzierung ist, der muss aber nicht direkt auf die KfW zugehen und mit dieser verhandeln. Die Konditionen der unterschiedlichen Förderprogramme sind auf der Website der KfW einzusehen. Häufig tritt die KfW auch in den zweiten Rang. Bei einer Liquidation der Immobilie bedeutet dies nichts anderes, als das zunächst die erstrangige Bank befriedigt wird. Bleibt noch etwas übrig, so wird die Bank im zweiten Rang ausgezahlt. KfW-Darlehen gibt es zum Beispiel für Familien, besonders energetische Bauweise wie Dämmung, Wärmepumpenheizungen oder Mini-Blockheizkraftwerke. Wichtig bei einer Baufinanzierung ist, dass die KfW niemals den vollständigen oder überwiegenden Teil der Finanzierung übernehmen wird. Diese ist weiterhin über eine reguläre Geschäftsbank abzubilden. Allerdings verhilft die KfW mit ihren Darlehen zu einer deutlich günstigeren Baufinanzierung.

In der Vergangenheit wurden Immobilien klassischerweise mit einer Zinsbindung von 10 Jahren abgeschlossen und im Anschluss weiter finanziert. Wegen der Unsicherheit in Bezug auf die Zinsentwicklung schien diese Laufzeit für die Mehrheit der Deutschen die beste Wahl zu sein. In Zeiten, in denen eine Finanzierung für unter einem Prozent abgebildet werden kann, ist allerdings die Frage legitim, ob nicht längere Laufzeiten deutlich mehr Sinn ergeben. Tatsächlich bieten viele Kreditinstitute heute auch Laufzeiten von 15 oder 20 Jahren an. Damit sichert sich der Kunde bei einer Baufinanzierung eine langfristige Sicherheit. Allerdings hat diese lange Zinsbindung ihren Preis. Es gilt die einfache Regel, dass der Zins steigt, je länger die Finanzierung abgeschlossen ist. Allerdings hat eine solche Zinsbindung noch einen weiteren Vorteil für den Kreditnehmer. Denn nach 10 Jahren kann das Darlehen durch den Kreditnehmer einseitig gekündigt werden. Stellt sich also aus Sicht der Kreditnehmers die Zinssituation nach den ersten 10 Jahren als weiterhin günstig dar, und der dann aktuelle Marktzins liegt unterhalb seines Hypothekendarlehens, dann kann das Darlehen nach diesen 10 Jahren gekündigt und zu günstigeren Zinsen für weitere 10 Jahre abgeschlossen werden. Die wenigsten Immobilienkäufer wissen allerdings nicht, dass bei einer Immobilienfinanzierung auch unterschiedliche Laufzeiten für eine Finanzierung genutzt werden können. Dazu folgendes Beispiel. Denkbar ist bspw. eine Finanzierung von fünf Jahren mit einem kleineren Darlehensbetrag und eine zweite länger laufende Finanzierung mit höherem Betrag. Die Idee dahinter ist, dass zunächst das kleinere Darlehen vollständig getilgt wird. Dadurch hat der Darlehensnehmer nach fünf Jahren mehr Liquidität zur Verfügung und kann diese zur schnelleren Tilgung des größeren Darlehens verwenden. Und da das Darlehen mit der kurzen Laufzeit zu niedrigeren Zinsen angeboten wurde, hat der Kunde diese Zinsen gegenüber dem länger laufenden Darlehen gespart.

Die Antwort auf diese Frage ist eine persönliche Geschmacksfrage. Tendenziell möchten Deutsche ihr Darlehen immer schnellstmöglich abbezahlen. Dazu passt dann auch die Möglichkeit der Sondertilgung. Alternativ könnte dies auch über eine höhere monatliche Tilgungsrate erfolgen, allerdings muss dazu auch immer die notwendige Liquidität vorhanden sein. Wer diese nicht aufbringen kann, gleichzeitig aber mit Jahreszahlungen aus bspw. Weihnachtsgeld oder erfolgsabhängigen Vergütungen rechnen kann, sollte über Sondertilgungen nachdenken. Es gibt aber noch eine Alternative. Auch hierzu ein kurzes Beispiel. Angenommen eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 400.000 Euro p.a. mit 2 Prozent getilgt. Grob gerechnet sind dann nach 10 Jahren ca. 84.000 Euro getilgt worden. Dass es nicht nur 80.000 Euro sind liegt an dem Umstand, dass auf die getilgten Beträge keine Zinsen gezahlt werden und somit die Tilgung von Jahr zu Jahr steigt. Wer aber jetzt alternativ nur ein Prozent tilgt und das andere Prozent in Investmentfonds oder sogenannte ETFs investiert, kann bezogen auf die letzten 25 Jahre mit einer Wertentwicklung von fünf bis sechs Prozent rechnen. Für das obige Beispiel bedeutet dies grob eine Tilgung von ca. 42.000 Euro über das Darlehen und ca. 50.000 Euro aus der Investition in Fonds oder Wertpapiere. Die 50.000 Euro erwachsen aus dem starken Zinseszins-Effekt der Investition. Dieser Betrag muss aber nicht bis zum Ende angespart werden, sondern kann nach Belieben dann erneut in eine Sondertilgung investiert werden .

Bei der Vergabe einer Baufinanzierung verlangt die Bank eine Sicherheit. In der Regel handelt es sich dabei um die Immobilie, für die das Darlehen in Anspruch genommen wird. Der Beleihungsauslauf ist jetzt der Quotient aus der Darlehenssumme und dem durch die Bank ermittelten Beleihungswertes. Der Beleihungswert ist dabei gleichzusetzen mit dem Veräußerungswert bei Nichtbedienung des Darlehens. In der Regel liegt der Beleihungswert unter dem Verkehrswert. Dieser Wert entspricht dem aktuell auf dem Markt zu erreichenden Verkaufspreis. Dass der Beleihungswert in der Regel unterhalb des Verkehrswertes liegt, hängt damit zusammen, dass bei Veräußerung durch die Bank die Verkaufspreise geringer gegenüber einem Verkauf über den normalen Immobilienmarkt ausfallen. In der Vergangenheit wurde seitens der Banken immer mit einem Beleihungsauslauf von 60 Prozent kalkuliert. Das bedeutete, dass der Bauherr mindestens 40 Prozent in Form von Eigenkapital oder nachrangigen Darlehen bei einer Baufinanzierung aufbringen musste. Mittlerweile akzeptieren fast alle Kreditinstitute auch einen Auslauf von 80 Prozent oder sogar 100 Prozent. Allerdings steigt mit zunehmendem Auslauf auch der Hypothekenzins.

Der Kapitalbedarf für eine Baufinanzierung hängt vom Beleihungsauslauf ab. In den vergangenen Jahrzehnten forderten die Kreditinstitute mindestens 40 Prozent Eigenkapital. Gerade in größeren Städten sind aber die Immobilienpreise exorbitant gestiegen und Eigenkapital in der genannten Höhe kann von der Mehrheit nicht mehr erbracht werden. Viele Hauskäufer gehen daher den umgekehrten Weg und fragen bei ihrer Bank nach dem maximalen Beleihungsauslauf. Die Differenz wird dann durch das Eigenkapital gedeckt.

Bestandsimmobilie haben ihren besonderen Reiz. Die Gründe warum sich Immobilienkäufer gerade für eine Bestandsimmobilie entscheiden, sind dabei vielschichtig. Insbesondere bei älteren Bestandsimmobilien sind die Grundstücke häufig deutlich größer geschnitten. Auch finden sich bei Bestandsimmobilien bereits bestehende Gartenanlage und häufig auch Baumbestand. Viele Käufer versprechen sich auch bei einer Baufinanzierung, dass Bestandsimmobilien in den Anschaffungskosten unter denen einer Neuimmobilie liegen. Auf den ersten Blick ist diese Annahme sicherlich richtig. Auf der anderen Seite muss bei Übernahme einer Bestandsimmobilie genau hingeschaut werden. Gerade innerhalb der letzten 20 Jahre haben sich die Anforderungen an die energetische Bilanz eines Gebäudes massiv verändert. Das gilt für die Fassadendämmung, die Fenster, das Dach und schlussendlich die Heizungsanlage. Aber auch die Versorgungsleitungen für Strom und Wasser müssen vor dem Erwerb intensiv geprüft werden. Im Anschluss ist dann zu entscheiden, ob und welche Modernisierungsarbeiten durchgeführt werden müssen. Ist die Immobilie aber in einem guten Zustand und Modernisierungsmaßnahmen sind nicht direkt notwendig, dann spielt die Bestandsimmobilie noch einen weiteren Vorteil aus – der neue Besitzer kann in der Regel direkt einziehen.

Für den Kauf eines Neubaus sprechen unterschiedliche Gründe. Zunächst werden Neubauten immer nach den modernsten technischen Anforderungen errichtet. Damit verbunden ist eine optimale energetische Bauweise des Gebäudes, die modernste Heizungstechnik oder in vielen Fällen eine geplante Hausvernetzung. Hinzu kommt, dass bei einem Neubau für die nächsten 20 Jahre keine Kosten für notwendige Modernisierungsmaßnahmen anfallen werden. Hier grenzt sich der Neubau vom Altbau ab, bei dem die Sanierungs- oder Modernisierungskosten oftmals nur schwer zu kalkulieren sind. Wer sich für den Kauf eines Neubaus entscheidet, der muss allerdings in vielen Fällen Abstriche bei der Grundstücksgröße oder dem Gebäudezuschnitt in Kauf nehmen. Die Baufinanzierung für einen Neubau ist in der Regel deutlich höher als bei einer vergleichbaren gebrauchten Immobilie.

Eine Modernisierung ergibt immer nur bei einer Bestandsimmobilie Sinn. Der Umfang der notwendigen Maßnahmen richtet sich dabei immer nach dem Gebäudezustand und dann in zweiter Linie nach dem möglichen Finanzierungsrahmen des Käufers. Dabei gilt, je älter das Gebäude und je weniger der Vorbesitzer investiert hat, desto höher ist der Modernisierungsaufwand. Häufig wird dabei der Fehler begangen zunächst die aller notwendigsten Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen um den Geldbeutel zu schonen. Im Laufe der nächsten Jahre erfolgt dann die sukzessive Nachmodernisierung. Damit beginnt dann häufig das Leben auf einer Baustelle, die nie fertig wird. Bei einer Baufinanzierung empfiehlt sich daher vor Einzug in die Immobilie die Durchführung aller möglichen Modernisierungsmaßnahmen. Langfristig ist diese Variante deutlich günstiger, wenngleich der Finanzierungsbedarf zu Beginn höher sein dürfte.

Die Entscheidung für eine Immobilie ist eine langfristige Angelegenheit. Der Käufer startet mit einer vergleichsweise hohen Belastung und muss gleichzeitig auch Eigenkapital in ausreichender Höhe einbringen. Bei der Baufinanzierung hilft ein vertrauenswürdiger Vermittler bei der Auswahl der richtigen Bank. Mit dem Baufinanzierung Rechner können Sie schon einmal erste Konditionen für sich ermitteln. Gleichzeitig kann der Vermittler für die Kapitalbeschaffung auch Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau vorschlagen. Die von der KfW bereitgestellten Darlehen unterstützen bei besonderen Modernisierungsmaßnahmen oder dem Bau eines energetisch besonders effizienten Hauses. Daneben gibt es auch Förderprogramme für Familien oder den Umbau in ein altersgerechtes Haus. Häufig geht die KfW dabei in den 2. Rang, sodass die Beschaffung der maßgeblichen Hypothek über die Hausbank weiterhin kostengünstig bleibt. Neben diesen Darlehen bietet sich noch das sogenannte Baukindergeld an. Diese staatliche Leistung wird für die Dauer von 10 Jahren pro Kind jährlich überwiesen und kann zur schnelleren Tilgung eingesetzt werden.

Keine Baufinanzierung ohne unterschiedliche Varianten der Finanzierung. Und die wenigsten Hauskäufer werden mit dem Thema einer Baufinanzierung in der Vergangenheit schon Berührungspunkt gehabt haben. Hilfestellung bei den unterschiedlichen Möglichkeiten der Finanzierungen gibt ein objektiver Vermittler. Er weiß um die Vor- und Nachteile der unterschiedlichen Lösungen und kann diese optimal auf die Finanz- und Lebenssituation des Käufers anpassen. Denn es sollte jedem klar sein, dass bspw. ein langlaufendes Darlehen für einen Käufer jenseits der 60er-Jahre Grenze keine passende Finanzierungsalternative ist. Umgekehrt wird eine junge Familie bei einer Baufinanzierung in den seltensten Fällen in der Lage sein einen Kredit nach einer Laufzeit von nur 10 Jahren vollständig zu tilgen.

Die häufigste Form der Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Der Käufer zahlt dabei einen fixen Betrag über den vertraglich definierten Zeitraum. In Deutschland ist an dieser Stelle die 10-jährige Bindung am häufigsten zu finden. Der bereits genannte fixe Betrag besteht aus zwei Komponenten. Dem Zinsbetrag und der Tilgung. Im ersten Monat zahlt der Käufer dann auf die Darlehenssumme den Zins und tilgt den vereinbarten Teil. Im nächsten Monat fallen dann auf den bereits getilgten Anteil keine Zinsen an. Da die Annuität aber gleich bleibt, steigt somit der Anteil der Tilgung an der monatlichen Zahlung. Der Vorteil eines Annuitätendarlehens liegt also darin, dass mit zunehmender Laufzeit der Anteil der Tilgung immer weiter steigt. Dabei ist allerdings bei einer Baufinanzierung zu beachten, dass wegen des aktuell sehr niedrigen Zinssatzes der Anstieg der Tilgung über die Jahre nur sehr langsam wächst. Es empfiehlt sich daher eine Tilgung von mindestens 2 Prozent. Wer kann, der sollte über diesen Wert noch hinausgehen.

Im Rahmen einer Baufinanzierung wird auch bei der Finanzierung über ein Volltilger-Darlehen gesprochen. Bei dieser Form des Darlehens zahlt der Kreditnehmer während der Laufzeit das gesamte Darlehen vollständig zurück. Der Vorteil eines Volltilger-Darlehens besteht bei einer Baufinanzierung in einem sehr günstigen Zinssatz. Auf der anderen Seite sind die Kreditzinsen mittlerweile auf einem so niedrigen Niveau angekommen, dass das Volltilger-Darlehen diesen Vorteil nicht mehr komplett ausspielen kann. Erkauft wird der Vorteil der schnellen Rückführung durch sehr hohe Tilgungsraten, denn schließlich müssen mehrere 100.000 Euro in begrenzter Zeit vollständig zurückgezahlt werden. Diese Darlehensform ist geeignet für Kreditnehmer mit sehr hohem Einkommen oder in einer späteren Kreditphase in der das Restdarlehen deutlich niedriger liegt.

Bei dieser Form handelt es sich nicht um ein Darlehensmodell, welches die Rückzahlungsmodalität beschreibt. Vielmehr wird unter einem Forward-Darlehen die Möglichkeit verstanden, günstige Konditionen weit vor Ablauf der Vertragslaufzeit des abzulösenden Darlehens festschreiben zu lassen. Es ist unerheblich, ob dieser neue Vertrag mit der aktuell finanzierenden Bank oder einem neuen Kreditinstitut geschlossen wird. Ein Forward-Darlehen ergibt bei einer Baufinanzierung Sinn, wenn der Kreditnehmer von steigenden Kreditzinsen ausgeht. Mittlerweile können Forward-Darlehen bereits drei Jahre vor Ablauf der eigentlichen Finanzierung abgeschlossen werden. Allerdings sind die Kosten für ein Forward-Darlehen gegenüber einem unmittelbar vor Ablauf der Zinsbindung abgeschlossenen Darlehens höher. Diese Schere wird umso größer, je früher das Darlehen vor Ablauf der eigentlichen Zinsbindung abgeschlossen wird. Die Begründung aus Sicht der Bank ist dabei recht einfach. Denn sie garantiert einen festen Zins für einen sehr langen Zeitraum. Steigt der Zins deutlich, dann trägt die Bank das Risiko. Dieses Risiko gibt die Bank dann an den Kunden in Form eines höheren Zinses weiter. Auf der anderen Seite hat der Kreditnehmer aber eine langfristige Sicherheit für seine Finanzierung. Bei der Suche nach einem geeigneten Forward-Darlehen kann ein Vermittler unterstützen. Denn jede Bank berechnet den Zinsaufschlag für die Frist zwischen Vertragsunterzeichnung und Auszahlung anders.

Diese Darlehensform ist in Deutschland relativ unbekannt, wird aber in vielen europäischen Ländern gerne genutzt. Für eine Baufinanzierung bedeutet ein variables Darlehen nichts anderes als die Möglichkeit einer Zinsänderung. Dabei wird im Vertrag zunächst definiert, auf welcher Basis die Zinsänderung erfolgt. Häufig sind das öffentlich zugängliche Leitzinsen, wie bspw. der EURIBOR. Und auch der Zeitraum, in dem eine Zinsanpassung möglich ist, wird im Vertrag definiert. Ein variables Darlehen ergibt Sinn, wenn der Darlehensnehmer von sinkenden Zinsen ausgeht. Ein anderer Vorteil des variablen Darlehens ist die sofortige Tilgung des Darlehens ohne Kosten. Denn variable Darlehen für eine Baufinanzierung haben keine Laufzeit. Deshalb wird diese Form auch genutzt, wenn der Kreditnehmer bspw. eine neue Immobilie erworben, die alte aber noch nicht verkauft hat, diese aber zur Finanzierung dienen soll. Ist die alte Immobilie dann verkauft, wird das variable Darlehen in vollständiger Höhe abgezahlt.

In dieser Variante wird das Darlehen zum Ende der Laufzeit teilweise oder vollständig zurückgezahlt. Während der Laufzeit zahlt der Kreditnehmer bei der Baufinanzierung nur den Zinsanteil. Der Vorteil dieser Finanzierungsform ist die geringe Belastung während der Laufzeit. Aus Sicht der Bank besteht dann das Risiko, dass der Kreditnehmer nach Laufzeitende nicht die Mittel für die Rückzahlung des Betrags aufbringen kann. Diese Variante wird aber häufig dann genutzt, wenn der Kreditnehmer innerhalb der Laufzeit mit dem Zufluss einer größeren Geldsumme, bspw. aus einer Schenkung rechnet. Gleichzeitig erhält der Kreditnehmer in Höhe der gesparten Tilgungsleistung eine deutlich höhere Liquidität, was insbesondere bei sehr hohen Kreditbeträgen von Vorteil sein kann.

Diese Form des Darlehens ist eine Variante des endfälligen Darlehens. Der Unterschied besteht allerdings darin, dass der Kreditnehmer eine mit der Bank vereinbarte Tilgung leistet. Diese Summe fließt dann aber nicht in das Darlehen. Vielmehr können die Bank und der Kreditnehmer alternative Möglichkeiten definieren, in die die Tilgung geleistet wird. In der Vergangenheit wurde zu diesem Zweck eine Lebensversicherung abgeschlossen, heute empfiehlt sich allerdings eher ein Investment in Fonds oder ETFs. Entwickeln sich diese besser, als der Zinssatz des Kredits, lohnt sich der Einsatz dieser Variante. Festdarlehen können sowohl mit Zinsbindung, aber auch mit variablem Zins abgeschlossen werden. Sie werden häufig bei der Finanzierung von vermietetem Eigentum genutzt, weil der Zinsaufwand über die Laufzeit konstant gegenüber dem Annuitätendarlehen bleibt. Damit hat der Kreditnehmer die Möglichkeit die Kreditzinsen in voller Höhe steuerlich geltend zu machen.

Das Konstant Darlehen ist eine Abwandlung des klassischen Bauspardarlehens. Die Ausnahme bei der Baufinanzierung besteht darin, dass bei einem klassischen Bauspardarlehen erst die Ansparphase erfolgt und im Anschluss nach Zuteilung die Auszahlung des Darlehens erfolgt. Im Konstant Darlehen läuft es genau umgekehrt. Zunächst erfolgt die Auszahlung des Darlehens unter Aussetzung der Tilgung. Hinzu kommt dann noch der Betrag für die Ansparung. Ist der Vertrag dann zuteilungsreif, wechselt das Darlehen in ein Volltilger-Darlehen mit definierter Restlaufzeit. Für die gesamte Laufzeit werden dabei feste Zinsen garantiert. Die Kalkulation eines Konstant Darlehens gegenüber eines normalen Annuitätendarlehens ist schon wegen der langen Laufzeit sehr schwierig.